فندق هيلتون

يقع في منطقة Beyoğlu بإسطنبول.

تبلغ المساحة الكلية للأرض 3,584.32 متر مربع.
تقع الأرض على شارع دوتلوك غرباً وشارع قيصر جنوباً وشارع ديركا في الشرق.

يتكون المبنى من 12 طابق (8 بدروم وأرضي و3 طوابق عادية وطابق للمعدات)

بمساحة تبلغ 17,917.44 متر مربع. توجد بالمبنى 210 غرفة و440 سرير ،

كما يوجد أيضا نظام تدفئه وتبريد وتوجد به كافة الخدمات الرئيسية
من كهرباء ومياه وكذلك 5 مصاعد ومجهز بـ 5 درج للحريق

مع وجود نظام إنذار ضد الحرائق و نظام مكيف هوائي ونظام بث صوتي.

يتمتع المبنى بوجود نظام كاميرات المرقبة ذات الدوائر التليفزيونية المغلقة.

تعتبر كافة الغرف مجهزة بالمواصفات الخاصة بالفنادق
(شاشات التلفاز والمكواه ومجفف الشعر والتليفون ….الخ) .
وتوجد خدمة غرف على مدار الـ24 ساعة.

توجد 3 مناطق مجهزة لتناول الطعام:

• مطعم من الدرجة الأولى يستوعب 210 فرد.
• منطقة طعام مفتوحة تستوعب 120 فرد.
• منطقة بار تستوعب 100 فرد.
• كما يوجد بالمبنى قاعات للاجتماعات. تم تجهيز كافة غرف النزلاء وقاعات الاجتماعات
•  المطاعم وفقاً للمعايير المتعارف عليها في هذا المجال.
• تمتاز المنطقة بوجود العديد من الخدمات وخاصة التعليمية ؛
  حيث يتواجد العديد من المدارس والمعاهد والجامعات
• هذا وتوجد المؤسسات التعليمية التي تقدم الخدمات للأقلية من الطوائف الأرمينية واليونانية.
• هذا ويتواجد العقار في منطقة مركزية يسهل الوصول إليها وتمتاز بالتنوع
•  فضلا عن كونها منطقة للفنادق ، حيث يمكن أن تكون مصدر جذب للعميل.
• احتمالية تواجد الفرص التجارية بالمنطقة والقدرة على التسويق الإعلاني .
• نقص تواجد الأراضي المهيئة  للإنشاءات الاستثمارية بالمنطقة.
• يقع العقار في الجهة الجنوبية من مديرية منطقة AK Party
  وتبعد حوالي 90 مترعن طريق امره هور( İmrahor)
  وحوالي 100 متر عن طريق هاليجيولو أوكميدان (Halıcıoğlu Okmeydanı)
  وتبعد 400 متر تقريبا عن مدرسة Şehit Neşe Öğretmen Neşe Alten الابتدائية
  و500 متر من جامعة Istanbul Trade University Sütlüce Campus
  و50 مترعن محطة متروبوس Halıcıoğlu
  ومن طريق E-5. كما تبعد عن تقسيم 5 كيلو متر .

تمتاز المنطقة أيضا بموقعها في إحدى المناطق السياحية الهامة بالساحل الأروربي في أسطنبول
وإمكانية الوصول إليها بسهولة من خلال وسائل المواصلات العامة  سواء عن طريق البر أو البحر .

هذا ويمكن الوصول إلى العقار أيضا من خلال مترو الانفاق دون التعرض للازدحام المروري.

يحيط بالمنطقة بشكل كبير الفنادق السياحية والمتاجر وفندق سيتي
وخاصة في مناطق Taşkışla  و Kocatepe التي أصبحت من أهم المناطق
التي يوجد بها منشآت الاستضافة السياحية ،

نظرا لقربها من المواقع السياحية وشبكة مواصلات جيدة.
تشهد المنطقة اهتمام متزايد ملموس ،
مع وجود النزل والشقق السياحية في المنطقة
والتي تم تعديلها لتصبح فنادق بوتيك أو مجمعات سكنية.

يوجد بالمنطقة الفنادق التاريخية الفاخرة والتي تتميز بالإطلالة على الباسفور ومنطقة القرن الذهبي.

تقييم المبنى:

توجد عوامل رئيسية تؤثر على قيمة المبنى :

العوامل الإيجابية:

• تواجد الفندق في منطقة Beyoğlu وهي مركز هام وتاريخي.
• سهولة الوصول إلى الفندق نظرا لتوافر وسائل المواصلات.
• تواجد الفندق بالقرب المراكز السياحية ومراكز الأعمال
  مثل منطقة ايمونونو وكراكوي ومجيدكوي وبشيكتاش.
• إمكانية جذب العملاء وعمل الدعاية اللازمة للفندق.
• تواجد الفندق في منطقة ذات كثافة من حيث الفنادق السياحية وفنادق سيتي والبوتيك.
• تواجد الفندق في منطقة تزداد بها السكان حيث يتوافر بها العديد من المطاعم وأماكن الترفيه.
• يطل الفندق على منطقة القرن الذهبي.
• تشغيل الفندق من خلال الاسم التجاري هيلتون.

العوامل السلبية:

• متوسط أسعار الغرف في الفندق أقل من نظراءه على مستوى أسطنبول
• العرض المقدم من الفندق محدود عن نظراءه من فنادق المدينة
  حيث لا يقع في منطقة الفنادق.
• نظرا لتواجده في منطقة مركزية ، تشهد المنطقة المحيطة بالفندق
  ازدحام مروري خاصة في وقت الذروة.
• تزايد عدد الفنادق المتواجدة على نطاق إسطنبول وخاصة في منطقة Beyoğlu
  على مدار السنوات الأخيرة.
• انخفاض سعة الطرق التي يمكن استخدامها للوصول إلى الفندق.

الفرص:  

• قلة السعة الاستيعابية في المنطقة مقابل الموقع المركزي للمنطقة والكثافة الفندقية ،
• تفضيل تركيا بشكل عام بسبب تطورها الاقتصادي وإسطنبول
  باعتبارها أهم مركز مالي لتركيا من قبل المستثمرين الدوليين
  كمركز يمكنهم من خلاله ممارسة أنشطتهم الإقليمية ،
• الاحتياج للاستثمارات في مجال الاستضافة في اسطنبول وبيوغلو.

التحليل الأمثل للاستخدام

عند النظر إلى موقع العقار وكيفية الوصول إليه وخصائص المبنى القائم
وحالة الانشاءات مع احتمالية تزايد الأعمال/ السياحة بالمنطقة
فضلاً عن الطراز المعماري للمبنى، فيعتبر الاستخدام الأمثل له في هذه الحالة “كفندق”.

المقارنة من حيث الأراضي المماثلة 

• أرض في نفس المنطقة بمساحة 9000 متر مربع والمعلن عنه للبيع بسعر 38.500.000 ليرة تركيه.
  تقدر مساحة قطعة العقار المقترح بناؤه حوالي 3,584 متر مربع بإجمالي 210 غرفة وسعة 420 سرير.
  وعلى الرغم من أن مساحة أرض الفندق اصغر في المساحة بـ 3 مرات
  ولكن سعة الفندق تعتبر أكبر من المساحة بمقدار 4 مرات وبناء عليه
  فقد تم احتساب قيمة هذه الأرض بحوالي 41,026 ليرة تركي / متر مربع. (تم تقييمها للعرض في هذا التقرير).
• أرض بتصريح لإنشاء مبنى تجاري بمساحة تقدر 512 متر مربع ومعروضة
  للبيع بمبلغ 14,875.000 ليرة تركي (29,052 ليرة تركي/ متر مربع).
• أرض بتصريح لإنشاء مبنى تجاري بمساحة تقدر 318 متر مربع
  وتقع في نطاق حي بيري باشا بنفس المنطقة ومعروضة للبيع بمبلغ 7,980,000 ليرة تركي
  (25,094 ليرة تركي/ متر مربع).
• أرض سكنية بمساحة تقدر 152 متر مربع وتقع بنفس المنطقة والمعلن عنها
  بسعر 1,400,000 ليرة تركي (9,210 ليرة تركي/ متر مربع).

المقارنة من حيث المباني/ الفنادق المماثلة

• فندق يطل على القرن الذهبي بمساحة مغلقة تقدر 785 متر مربع
  ومقسمة إلى 10 طوابق ( 4 طوابق بها غرف 1+1 و 4 طوابق
  بها غرف 2+1 و 3 طوابق بها غرف 3+1 دوبليكس).
  قيمة العقارات المقدرة للبيع حوالي 7 مليون ليرة تركي
  (8,917 ليرة / متر مربع- 700,000 ليرة /للغرف).
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Pera ،
  وهو من فئة 4 نجوم  بمساحة مغلقة تبلغ 5.280 متر مربع
  وبسعة 79 غرفة و162 سرير.
  تبلغ قيمة الفندق 249,500,000 ليرة تركي
  ( 47,253 ليرة تركي/متر مربع – 3,158,227 ليرة تركي / للغرفة)
  وقد تم تقييمه بناء على سمعة الفندق وليس العقار.
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu İstiklal Avenue ،
  وهو من فئة 3 نجوم بمساحة 2,120 متر مربع ،
  بما في ذلك 1.920 متر مربع داخل المبنى و200 متر مربع خارج المبنى.
  سعـــــــة الفندق 45 غرفة و70 سريــــر بمبـــلغ 70,000,000 ليرة تركي
  ( 36.458 ليرة تركي/ متر مربع – 1,555.000 ليرة تركي / غرفة).
  وقد تم تقييمه بناء على سمعة الفندق وليس العقار.
• يقع الفندق في منطقة Karaköy ، وهو من فئة 4 نجوم بمساحة 8,400 متر مربع
  منها مساحة 7,500 متر مربع مغلقة وبمساحة مفتوحة تبلغ 900 متر مربع.
  سعــــة الفندق 490 غرفة ويقـــدر سعـــر البيـــــع بـــ 240,000,000 ليـــرة تركي
  ( 28,571 ليرة تركي / متر مربع- 2,000,000 ليرة تركي / غرفة).
• يقع الفندق في نطاق Beyoğlu Bereketzade وبمساحة مغلقة تبلغ 2000 متر مربع
  وبمساحة مفتوحة 300 متر مربع. تبلغ سعة الفندق 40 غرفة و 100 سرير.
  يقدر سعر الفندق 31,000,000 ليرة تركي ( 13.478 ليرة تركي/متر مربع – 775.000 ليرة / غرفة).

المقارنة من حيث المباني/ الفنادق المماثلة للإيجار

• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Cihangir بمساحة إجمالية 1.400 متر مربع
  بسعة تبلغ 25 غرفة و50 سرير ومناسب للإيجار بمبلغ 60,000 ليرة / شهريا
  (بواقع 42,85 ليرة / مترمربع ).
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Katip Mustafa Çelebi.
  تم إنشاء المبنى من 30 عاماُ بمساحة إجمالية تبلغ 780 متر مربع
  ومعروض للإيجار بمبلغ 25.000 ليرة شهريا (بواقع 32.05 ليرة / متر مربع).
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Kuloğlu Mahallesi .
  تم انشاء المبنى من 25 عاماُ بمساحة إجمالية 515 متر مربع .
  يشمل الفندق 6 طوابق ومعروض للايجار بمبلغ 13,000 ليرة تركي/ شهرياُ
  ( بواقع 25,24  ليرة / متر مربع)
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Example.
  تم إنشاء المبنى من 3 سنوات بمساحة إجمالية تبلغ 805 متر مربع
  بسعة تبلغ 126 غرفة و26 سرير ومعروض للإيجار بمبلغ 25.000 ليرة تركي / شهرياُ
  ( بواقع 31,05 ليرة / متر مربع).
• يقع الفندق في منطقة Beyoğlu Kocatepe.
  تم انشاء الفندق من 20 عاماُ بمساحة إجمالية تبلغ 2.200 متر مربع
  بسعة 60 غرفة و120 سرير
  ومعروض للإيجار بمبلغ 185.000 ليرة تركي / شهرياُ( 84.09 / متر مربع).

أسعار الإقامة في الفنادق بالمناطق المحيطة

تم تحديد أسعار الغرف في الفنادق من موقع tripadvisor.com .
يبلغ سعر الغرفة لشخصين بالغين 422 ليرة تركي و 524 ليرة تركي
للغرفة التي تطل على البحر.
تم تقييم الفندق على موقع Hotels.com website بـ 7.8 من 10.

• فندق Ramada Hotel & Suites ، يقع بالقرب من الفندق قيد الدراسة وله نفس المميزات.
  تبلغ أسعار الغرف 473 ليرة وتقييم الفندق على موقع com website 7.8 من 10 .
• فندق Ibis Hotel Istanbul Bomonti . ،
  يقع بالقرب من الفندق قيد الدراسة وله نفس المميزات.
  يبلغ سعر الغرفة المزدوجة 839 ليرة تركي وتقييم الفندق على موقع com website 8.2 من 10.
• فندق Clarion Hotel Golden Horn ،
  يقع بالقرب من الفندق قيد الدراسة وله نفس المميزات.
  يبلغ سعر الغرفة 515 ليرة تركي وتقييم الفندق على موقع com website 8.9 من 10.

عملية تقييم العقار

يتم تقييم العقار من خلال نهج السوق والدخل والتكلفة
لتقدير القيمة السوقية للعقار. تتغير تلك المناهج وفقا للقيمة المقدرة وإمكانية استخدام البيانات.
أي منهج يتم استخدامه لتقديرات القيمة السوقية يتم دعمه من خلال البيانات المتاحة في السوق.

منهج السوق:

هي مؤشر القيمة الخاصة بالأصل والتي يتم تحديدها
من خلال المقارنة مع الأصول من نفس الفئة والتي يمكن الحصول على المعلومات الخاصة بالأسعار.

منهج الدخل:

يمكن من خلاله تحديد مؤشر القيمة من خلال تحويل التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمة فرديه متواجدة.
يتم تحديد قيمة الأصل وفقاُ للقيمة الحالية للدخل أو التدفقات النقدية أو وفورات التكلفة التي تتم من خلال الأصل.

منهج التكلفة

المنهج المستخدم لتحديد مؤشر القيمة لأصل محدد من خلال
تطبيق المبدأ الاقتصادي الذي ينص على ” عدم السداد بمقابل أكثر من تكاليف الاقتناء لأصل
مماثل يعطي نقس المنافع، سواء عن طريق المشتري أو الانشاء
ما لم يوجد عوامل مثل الوقت ينتج عنها أعباء غير ضرورية ومخاطر.

أثناء عملنا قمنا باستخدام منهج التكلفة والدخل لتحديد قيمة العقار قيد التقييم.
في نهج التكلفة ، تم استخدام نهج السوق وفقًا لتقدير قيمة الأرض

تحديد القيمة السوقية للعقار

تم استخدام منهج التكلفة ومنهج الدخل لتحديد القيمة السوقية للعقار
بوضعه الحالي ووفقا لظروف السوق الحالية والتحليلات والحسابات التي تمت وفقا لكلا الطريقتين.

تم الأخذ في الاعتبار ما يلي عند تقييم العقار:

أ. قيمة الأرض

ب. قيمة الانشاءات الاستثمارية على الأرض( باستثناء التركيبات والمعدات والتشطيبات والأثاث).

قيمة قطعة الأرض

تم استخدام “طريقة المقارنات النموذجية” لتقييم الأرض وفقا لأوضاع السوق الحالية.

من خلال هذه الطريقة يتم الحصول على
معلومات السوق الحالية وكذلك استخدام المعلومات المُحصلة من اللقاءات والأبحاث.
تم عمل ترتيبات السعر وأسعار الوحدة الخاصة بالعقار قيد التقييم وفقا للمعيار
الذي من شأنه أن يؤثر على القيمة السوقية وذلك من خلال
تقييم المنشآت أو العقارات المشابه التي تم بيعها أو إيجارها مؤخراً في نفس المنطقة.

متوسط معدلات الاشغال وسعر الغرف:

تم تقدير متوسط معدلات  الإشغال بناء على المعلومات المكتسبة من موظفي الشركة
ومن خلال المعلومات الحالية في سوق الفنادق المتواجدة في إسطنبول.
تم تحديد متوسط سعر الغرفة بحوالي 75 دولار أي بما يعادل 450 ليرة تركي تقريباً
عن عام 2020 بناء على متوسط أسعار الغرفة بالفنادق المماثلة
مقابل بيانات السوق الحالية ومن المتفق عليه أنها ستشهد زيادة
بنسبة 15% عن كل سنة بالليرة التركية.

تكاليف الصيانة العامة والإصلاحات:

من المفترض أن تكون تلك
التكاليف لأعمال الصيانة العامة والإصلاحات في الفندق بمبلغ 50.000 دولار ( 300.000 ليرة تركي)
وستشهد هذه التكاليف بنسبة 8% كل سنة
وسيتم تنفيذ الصيانة والإصلاحات الشاملة كل 6 سنوات
بتكلفة أعلى 3 مرات من تلك التي يتم تنفيذها كل سنة

:الخاتمة

تم تقييم الفندق من قبل الشركة التي تم تكليفها من طرف البنك رسمياً في 11 فبراير 2020 و 2021 و2022

. تم احتساب القيمة المالية في 2020 بمبلغ 323.315.000 ليرة تركي .

323.315.000 ليرة تركي  ÷   6,0568  دولار امريكي =  53,380,000 دولار امريكي.

323.315.000 ليرة تركي ÷ 6,5873  يورو = 49,082.000 يورو .

– تم احتساب القيمة المالية في2021 بمبلغ 535.000.000 ليرة تركي

  535.000.000 ليرة تركي ÷ 11,2192 يورو = 47.686.000 يورو

535.000.000   ليرة تركي ÷ 9.7059 دولار = 55.121.000 دولار

– تم احتساب القيمة المالية في 2022 بمبلغ 1.180.000.000 ليرة تركي.

1.180.000.000 ليرة تركي ÷  17.50 دولار = 67.428.057 دولار .

1.180.000.000 ليرة تركي ÷ 18.05 = 65.373.961 يورو.

علما بأن تقرير البنك أقل بنسبة 20% من السعر الحقيقي للفندق 

.وأما سعر الفندق من خلال شركة جلاكسي 37.000.000 دولار أمريكي + 2% عمولة وهو فرصة موجودة لدى شركتنا فقط.